O aluguel residencial é um custo alto que precisa ser analisado com cautela. Nos últimos meses, a pandemia global impactou o funcionamento do mercado imobiliário e, também, a renda das famílias.
Desde março de 2021, o reajuste anual dos aluguéis está em debate: o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), que é o índice utilizado para fazer o cálculo de reajuste dos aluguéis, esteve acumulado em mais de 31% no período entre abril de 2020 e março de 2021, o que tornaria o reajuste por esta base bastante alto. Entre janeiro e dezembro de 2021, o IGP-M acumulou alta de 17,78%[i].
As dificuldades causadas pelo reajuste dos contratos de locação vinculados ao IGP-M (a “inflação dos aluguéis”, como também é conhecido) se manifestaram não só nos aluguéis residenciais, mas também nos aluguéis comerciais.
Pensando nessa disparidade, a Fundação Getúlio Vargas lançou em janeiro de 2022 o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), que pretende ser um índice calculado exclusivamente para reajuste do setor[ii].
Os índices de preços são calculados por diferentes instituições a partir do acompanhamento de cestas de bens e serviços consumidas ou produzidas, a depender do índice, por um agente econômico típico. Por exemplo, índices de preços ao consumidor são calculados a partir de uma cesta de bens e serviços consumida por um consumidor típico. Cabe à instituição responsável pelo cálculo definir os componentes dessas cestas.
Preparamos um artigo sobre os diferentes índices e como eles podem afetar diretamente o seu orçamento.
/ Como é calculado o IGP-M?
O IGP-M é calculado pela média ponderada de três índices de preços: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Dessa forma, 60% do IGP-M é composto pelo IPA, 30% pelo IPC e 10% pelo INCC[iii].
O primeiro é o de maior peso e tem relação com preços de produtos como soja, milho e outras comodities, muito ligados ao preço do dólar. Como a moeda estrangeira está em alta, eleva o crescimento do índice em geral.
Porém, como é notório, produtos agrícolas pouco se relacionam com o preço dos aluguéis. A partir desta constatação, começa um debate interessante sobre a possibilidade do uso de outros índices para calcular o aluguel.
Vale ressaltar que o IGP-M é uma convenção de mercado e não sustenta nenhum outro lastro para ser o escolhido nesta situação. Um índice alternativo para os contratos de aluguel, mas igualmente arriscado, é o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
O IPCA poderia ter maior ligação com o consumidor, afinal, é por ele que os salários são corrigidos.
/ Como é calculado o IPCA?
Ainda que o IGP-M e o IPCA sejam índices de variação de preços, seus objetivos são medir coisas diferentes na economia brasileira. Os IGPs são feitos a partir de uma ponderação, como já falamos acima.
Por sua vez, o IPCA é construído através de uma cesta de consumo de famílias que ganham de 1 a 40 salários mínimos. Esta medição é auferida pelo IBGE, que acompanha a variação dos preços dos itens que compõem esta cesta[iv].
O IPCA leva em consideração estas determinadas categorias: alimentação e bebidas, artigos de residência, comunicação, despesas pessoais, educação, habitação, saúde e cuidados pessoais, transportes e vestuário. Cada categoria ainda é dividia por subitens, totalizando 465 produtos medidos mensalmente[v].
Por serem voltados a consumidores, os IPCs costumam ter variação menor que os IGPs. Contudo, o IPCA também fechou o ano de 2021 com forte alta, de 10,06%[vi].
/ O que é o IVAR?
O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais foi desenvolvido pela FGV em parceria com administradoras de imóveis, para coletar os preços de contratos de locação novos, reajustados e renegociados. A promessa é de que o índice represente números mais fiéis ao atualmente negociado no mercado, do que apenas com os reajustes dos outros índices de preços.
Em comparação com os outros índices, o IVAR foi menos volátil: fechou o ano de 2021 em -0,61%. Isso indica que os locatários negociaram ativamente seus contratos no contexto da crise econômica e deixaram de lado o que o IGP-M apontou.
Diante deste novo índice, o locatário e o locador podem negociar sem que a base de cálculo fuja da situação socioeconômica presente. Como ainda estamos sofrendo os reflexos da pandemia, exigir um reajuste de 17,78% no aluguel pode não ser o mais adequado.
A Lei de Locações[vii] já assegura que, em primeiro lugar, se o locador tiver mais de três anos da celebração do contrato (ou mais de três anos da renegociação do contrato), pode pedir a revisional de aluguel que permite levar ao valor de mercado: se o valor subiu muito, pode pedir a baixa de acordo com o definido em imóveis ao redor[viii]. Em um segundo momento, pode-se discutir judicialmente o índice de reajuste, para saber se convém ou não utilizar o IGP-M.
/ Conclusão
É importante mencionar que tanto o IGP-M quanto o IVAR não são imposições legais para a celebração dos contratos de aluguel, mas podem ser convencionados entre os contratantes.
Dentre as opções, o IVAR promete dialogar melhor com a realidade dos aluguéis residenciais.
/ Quadro Comparativo dos Índices
| Índice | Cálculo | Acumulado Jan-Dez 2021 |
| IGP-M | Ponderação entre preços ao produtor, ao consumidor e de construção. Cálculo feito pela FGV. | +17,78% |
| IPCA | A partir de cesta de consumo de famílias que ganham de 1 a 40 salários mínimos. Cálculo feito pelo IBGE. | +10,06% |
| IVAR | Através de números cedidos em parceria com administradoras de imóveis para coletar os preços de contratos novos, reajustados e renegociados. Cálculo feito pela FGV. | -0,61% |
[i] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2021-0
[ii] https://exame.com/mercado-imobiliario/adeus-igp-m-fgv-explica-por-que-lancou-novo-indice-do-aluguel/
[iii] https://portalibre.fgv.br/igp
[iv] https://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/livros/liv101767.pdf
[v] https://www.btgpactualdigital.com/como-investir/artigos/financas/ipca-o-que-e
[vi] https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9256-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor-amplo.html?=&t=series-historicas
[vii] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
[viii] Art 19 da Lei 8.245/91
